(Si hasta el momento, dentro de cada español siempre había un entrenador de futbol, ahora debemos ampliar la definición con una nueva afición profesional frustrada: la de analista financiero. Da gloria ver como los contertulios mediáticos transmutan en sagaces asesores bursátiles o en aguerridos ecónomos arrastrando las opiniones memas, las sandeces y los infundios de la plebe.
Es por ello que, sin más motivación que el hartazgo y más finalidad que favorecer la charla, os atizo, yo también, con los siguientes parrafillos seudo sesudos como pequeña contribución al análisis patrio de barra de bar)
1. La entrada en vigor en 2001 del euro como nueva moneda oficial genera, entre otros, dos efectos fundamentales: Una fuerte subida de la inflación real (con elevados redondeos a nuevos y engañosos patrones decimales) y la necesidad de afloramiento de grandes cuantías de dinero negro que deja de tener curso legal.
Es por ello que, sin más motivación que el hartazgo y más finalidad que favorecer la charla, os atizo, yo también, con los siguientes parrafillos seudo sesudos como pequeña contribución al análisis patrio de barra de bar)
1. La entrada en vigor en 2001 del euro como nueva moneda oficial genera, entre otros, dos efectos fundamentales: Una fuerte subida de la inflación real (con elevados redondeos a nuevos y engañosos patrones decimales) y la necesidad de afloramiento de grandes cuantías de dinero negro que deja de tener curso legal.
2. Este último efecto junto unos tipos de interés históricamente bajos y una presión demográfica creciente suponen el inicio del boom inmobiliario español. Durante varios ejercicios desde esa fecha se construyen más de 700.000 viviendas anuales, cuando la demanda natural rondaba las 450.000.
3. Inicialmente el exceso de oferta es absorbido por nuevos propietarios extranjeros que ya no temen el riesgo de cambio monetario y por nacionales que contratan créditos a intereses muy bajos, en ocasiones por debajo de la inflación nominal, y con unos plazos de amortización que llegan a alcanzar el medio siglo.
4. El ahorro nacional no es suficiente para atender las necesidades crediticias de la fuerte demanda inmobiliaria. Bancos y Cajas españolas acuden a financiarse en los mercados internacionales, fundamentalmente a través de participaciones y de la “titulización” de activos hipotecarios. De este modo, la cuarta parte de los créditos relacionados con el sector inmobiliario español se encuentra financiado con dinero foráneo.
5. El ritmo de construcción y de los sectores relacionados directa e indirectamente a la misma hace crecer el empleo, tanto para trabajadores nacionales como, sobre todo, extranjeros. La Seguridad Social registra varios récords consecutivos en el número de cotizantes. La tasa de paro se sitúa por debajo del 8% en el territorio nacional y en muchas regiones se alcanza el pleno empleo.
6. La misma fortaleza del empleo y de la, aparente, seguridad laboral alimenta aún más la demanda de viviendas por parte del colectivo inmigrante y, también, por parte de los españoles que no sienten temor a endeudarse con el fin de comprar una segunda o tercera vivienda, puesto que los costes de la financiación son más bajos que la inflación –llega a ser del 2% en 2004-.
7. Al tiempo y favoreciendo lo anterior, esos mismos tipos bajos de interés y un mercado bursátil estancado desde fines de los noventa, remuneran pobremente el ahorro nacional, privado e institucional, que comienza a desviarse hacia una inversión inmobiliaria cada vez más especulativa.
8. Se produce una relajación espectacular de las condiciones y requisitos a los clientes de los préstamos hipotecarios: Hasta el 120% del valor de las viviendas (frente al habitual 70% u 80%) y concesión de préstamos que rondaban el 60% de la renta (frente al tradicional y prudente 35%).
9. A fines de 2006 y principios de 2007 ya había un stock de viviendas que equivalía a tres años de demanda natural. El Gobierno estima un stock de vivienda nueva de entre 500.000 y 600.000 inmuebles, más otros tres millones de viviendas vacías, que no se alquilan y menos aún se venden. Según los promotores, una cantidad salubre para que el mercado funcione correctamente es un stock de vivienda nueva de entre 120.000 a 200.000 unidades.
10. Las autoridades competentes desestiman frenar la demanda de viviendas mediante la supresión en los Presupuestos de 2006 y 2007 de las ventajas fiscales para la compra de las mismas.
11. Sin embargo y de manera contradictoria con lo anterior, en el mes de junio de 2007 se aprueba una nueva Ley del Suelo en la que se suprime la revalorización del suelo, eliminando el carácter residual del suelo urbanizable que preconizó en su día la Ley 6/1998 y encomendando a las Administraciones Públicas atribuir en su ordenación territorial y urbanística un destino que posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen e impedir, de este modo, la especulación con él. (art.10). Así pues, de acuerdo a la nueva legislación estatal, solamente puede clasificarse como urbanizable el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen y protegiendo a los propietarios frente a los promotores de la actuación "Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho." (art. 16.3)
12. En el pasado mes de agosto de 2007 estalla la crisis de las hipotecas norteamericanas subprime. La situación provoca una desconfianza financiera generalizada: los bancos dejan de prestarse dinero mutuamente. La crisis se agrava en los EEUU, en la medida que los bancos hipotecarios ven aumentar rápidamente sus fallidos y las entidades de inversión no consiguen fondos en el mercado para financiar su normal actividad. La crisis provoca una pérdida de confianza de las entidades. Los mercados de dinero se estrangulan en el primer semestre de 2008.
13. Aunque es cierto que las Cajas y Bancos españolas no habían invertido en hipotecas subprime norteamericanas, se ven afectadas por la crisis financiera global, pues ya estaban fuertemente endeudadas y solamente consiguen atender el vencimiento de sus emisiones mediante el recurso extraordinario al BCE (Banco Central Europeo). No olvidemos que el sistema financiero español necesita captar, cada año, cerca de 100.000 millones de euros en los mercados internacionales.
14. A partir del momento en que el sistema financiero español no puede recurrir a los mercados exteriores para conseguir nuevos fondos, deja de prestar dinero para nuevas hipotecas y nuevas promociones. En algunos casos también se suspende la financiación a las obras en marcha. No se venden viviendas, la demanda se paraliza. La bajada de precios se ve ahora descompensada con un incremento de los tipos de interés. Las inmobiliarias se quedan sin liquidez.
15. A partir del segundo semestre de 2007 y, sobre todo, del primero de 2008 el mercado inmobiliario se paraliza. Sin posibilidades de vender casas terminadas ni de terminar las ya iniciadas, muchas inmobiliarias y constructoras suspenden pagos o reducen bruscamente su actividad.
16. Inmigrantes en general y personal del sector de la construcción en particular, son los que más sufren esta situación, además de las propias empresas inmobiliarias. Desaparecen también las intermediarias de venta de pisos que habían surgido por cientos en todo el territorio nacional.
17. El parón supone un aumento vertiginoso del nivel de paro y de los impagos de hipotecas. En apenas un año se han perdido 650.000 empleos y en el mes de septiembre de 2008, 3.000 cada día. Como los bancos y cajas españoles están fuertemente apalancados con el sector inmobiliario (el 60% de los créditos son hipotecarios para compra de vivienda) en los círculos financieros internacionales se empieza a dudar de su solvencia. Entre agosto de 2007 y agosto de este año, las cotizaciones bursátiles bancarias bajaron el 31% (frente a una caída del Ibex 35 de “solo” el 18%), a pesar de que en sus balances no figuraba ni un euro de productos financieros norteamericanos.
18. La quiebra, el pasado mes de septiembre, de Lehman Brothers, un banco de inversión norteamericano que sí había colocado bonos propios a clientes españoles de banca privada, produce un cierto movimiento de pánico. Movimiento agravado con las acciones aceleradas de intervención pública, compra de entidades y medidas puntuales de inyección de liquidez a nivel internacional.
19. La solidez del sistema financiero español es puesta en duda y no consigue dinero en el exterior. Se deja, por tanto, de financiar la construcción y la venta de vivienda y el consiguiente frenazo de la inmobiliaria aumenta el paro, disminuye las ventas a otros sectores y provoca una crisis en el resto de la economía real que ya contaba con sus propios problemas (precios inusitados en los combustibles hasta el momento y un euro con una cotización que no favorecía precisamente el intercambio comercial: Europa se encuentra inmersa en una “guerra” Chino-Estadounidense en la que no es mucho más que un espectador sufriente).
20. No se venden casas, es cierto. Pero tampoco coches, baja el consumo en restauración, en ocio y el conjunto de la economía entra en una fase depresiva que se agrava por la reducción de la renta familiar disponible.
21. Frente al enfriamiento de la actividad económica, el Gobierno puede hacer poco, ya que el propio sector público ve disminuir sus ingresos fiscales -en el Estado bajan fuertemente los ingresos por el Impuesto de Sociedades (-17%) y por el IVA (-7%), en las autonomías por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o el de Transmisiones Patrimoniales y la co-tributación del propio IVA y finalmente, en los Ayuntamientos por las licencias de construcción de nuevas viviendas.
22. Los ingresos públicos caen, pero aumentan los gastos en prestaciones por desempleo y otros relacionados con la atención de las cada vez más habituales situaciones de precariedad. Después de años de superávit, las cuentas públicas vuelven desagradable y tozudamente a los números rojos.
23. ¿El fin? Nunca hay fin real en algo que es en esencia “motum perpetuum”, pero previsiblemente esta crisis comenzará a superarse a nivel nacional cuando se hayan vendido el stock de viviendas vacías. El 15% de las viviendas nacionales está deshabitada. La construcción de los últimos años, la compra como inversión y la demanda natural han convertido al parque de vivienda español en el mayor de Europa. En la España del 2008 hay cerca de 25 millones de viviendas, frente a 21 millones que había hace apenas siete años. El 15% están vacías y para venderlas los propietarios (empresas inmobiliarias y particulares) deben aceptar que han perdido en el precio un 20 ó 25% de su valor.
